Ve vašem domě se přestalo rozhodovat. Co teď?

„Výbor nám už dva roky neodpovídá. Co s tím můžeme dělat?“

To je jedna z nejčastějších otázek, se kterou se na mě obracejí vlastníci jednotek. Společným jmenovatelem těchto případů nebývá jedno špatné rozhodnutí výboru, ale jeho dlouhodobá nečinnost. Shromáždění se nekoná, přeplatky z vyúčtování nejsou vráceny, opravy domu se odkládají a komunikace postupně ustává.

Pro mnoho vlastníků je nejvíce frustrující právě pocit bezmoci. Posílají e-maily, doporučené dopisy, snaží se situaci řešit, ale odpověď nepřichází.

V advokátní praxi se s podobnými případy setkávám stále častěji. Mnoho vlastníků má pocit, že pokud výbor nekomunikuje nebo dlouhodobě nic neřeší, nezbývá jim než čekat. To však není pravda.

Vlastníci jednotek nejsou odkázáni pouze na vůli výboru. Občanský zákoník jim poskytuje několik prostředků, jak se domáhat nápravy. Neexistuje však jedno univerzální řešení. Každou situaci je třeba posuzovat individuálně s ohledem na konkrétní okolnosti, stanovy společenství i povahu problému.

V tomto článku se dozvíte:

• kdy lze hovořit o nečinnosti výboru,
• jaké povinnosti výbor vůči vlastníkům má,
• jaké možnosti mají vlastníci jednotek,
• kdy je vhodné obrátit se na advokáta.

Kdy už nejde jen o špatnou komunikaci?

Ne každá neshoda mezi vlastníkem a výborem znamená, že výbor porušuje zákon.

Správa domu často vyžaduje rozhodování, se kterým nemusí všichni souhlasit. Výbor nemusí vyhovět každému návrhu vlastníků, a ne každé zpoždění automaticky znamená porušení jeho povinností.

Pozornost by však měla zbystřit zejména tehdy, pokud výbor:

• několik let nesvolává shromáždění,
• nereaguje na opakované žádosti vlastníků,
• neposkytuje informace o hospodaření SVJ,
• nevrací přeplatky z vyúčtování nebo neřeší reklamace,
• dlouhodobě nevymáhá dluhy některých vlastníků,
• odkládá nezbytné opravy společných částí domu,
• odmítá zařadit důležité body na program shromáždění.

Jednotlivé situace je vždy nutné posuzovat v souvislostech. Krátkodobá prodleva ještě nemusí znamenat porušení zákona. Pokud se však problémy opakují nebo přetrvávají delší dobu, je vhodné zjistit, zda výbor skutečně plní své zákonné povinnosti.

Jaké povinnosti má výbor SVJ?

Občanský zákoník upravuje základní rámec fungování orgánů SVJ. Podle § 1205 občanského zákoníku je statutárním orgánem společenství vlastníků výbor, neurčí-li stanovy, že statutárním orgánem je předseda společenství.

Výbor jako statutární orgán jedná za SVJ navenek a zabezpečuje praktický výkon správy domu a pozemku. Samotnou správu domu a pozemku však zajišťuje společenství vlastníků jako právnická osoba.

Členové výboru jsou zároveň povinni vykonávat svou funkci s péčí řádného hospodáře (§ 159 občanského zákoníku). To znamená, že mají jednat loajálně vůči společenství, pečlivě a s potřebnými znalostmi. Pokud si nejsou jisti správným postupem, měli by si zajistit odbornou pomoc.

Podle § 1207 občanského zákoníku má statutární orgán svolat shromáždění tak, aby se konalo nejméně jednou ročně. Zákon zároveň umožňuje, aby za splnění zákonných podmínek svolání shromáždění iniciovala i kvalifikovaná skupina vlastníků. Tomuto postupu se budu podrobně věnovat v navazujícím článku.

Mezi nejdůležitější povinnosti výboru patří zejména:

• vedení seznamu vlastníků jednotek,
• svolávání shromáždění,
• poskytování informací vlastníkům o činnosti a hospodaření SVJ,
• zajištění výběru příspěvků na správu domu a záloh na služby,
• zajištění řádného vyúčtování služeb,
• vedení a archivace dokumentace SVJ,
• ukládání zákonem stanovených listin do sbírky listin,
• zajišťování běžné správy domu a pozemku.
•  

Výčet těchto povinností není úplný. Další povinnosti mohou vyplývat ze stanov konkrétního SVJ nebo z dalších právních předpisů.

⚖️ Z pohledu advokátky

Za poslední rok jsem řešila několik sporů mezi vlastníky a výbory SVJ. Přestože byly skutkové okolnosti rozdílné, téměř všechny měly jedno společné – problémy se začaly řešit až ve chvíli, kdy několik let neřešil situaci nikdo. Nejdříve se odloží jedno shromáždění. Poté se neřeší reklamace vyúčtování. Následuje nečinnost při vymáhání dluhů a postupně se zhoršuje komunikace mezi výborem a vlastníky. Když se situace začne řešit, bývá zpravidla podstatně složitější než na začátku.

Co dělat, když výbor SVJ nekomunikuje?

Prvním krokem by měla být vždy snaha situaci vyřešit komunikací.

Pokud však výbor dlouhodobě neplní své povinnosti nebo na oprávněné výzvy nereaguje, nabízí právní řád několik možností, jak postupovat.

Mnoho vlastníků se domnívá, že pokud výbor několik let nefunguje, mohou si jednoduše sami svolat schůzi a přijímat rozhodnutí. Ve skutečnosti může nesprávný postup způsobit, že přijatá usnesení budou později zpochybněna.

Podle konkrétní situace může přicházet v úvahu zejména:

• požádat o svolání shromáždění,
• usilovat o změnu členů výboru,
• domáhat se ochrany svých práv soudní cestou,
• uplatnit odpovědnost členů výboru za způsobenou škodu, jsou-li splněny zákonné podmínky.

Jaký postup bude správný, závisí na okolnostech konkrétního případu. Významnou roli hraje nejen občanský zákoník, ale také stanovy konkrétního SVJ.

Z advokátní praxe

V současné době zastupuji skupinu vlastníků v domě, kde se shromáždění několik let vůbec nekonalo.

Výbor dlouhodobě nereagoval na výzvy vlastníků, nevracel přeplatky z vyúčtování a komunikace se prakticky zastavila.

Jeden z vlastníků se proto domáhal vrácení přeplatku soudní cestou. Soud vydal elektronický platební rozkaz a po jeho právní moci byla věc předána soudnímu exekutorovi k vymožení pohledávky.

Současně jsme s dalšími vlastníky připravili žádost o svolání shromáždění podle § 1207 občanského zákoníku. V době psaní tohoto článku čekáme, jak na ni výbor zareaguje.

Tato kauza stále není u konce. Bez ohledu na její další vývoj však ukazuje jednu důležitou věc – pokud vlastníci několik let pasivně přihlížejí nečinnosti výboru, problém se zpravidla sám nevyřeší.

Nejčastější chyby vlastníků

Ve snaze situaci rychle vyřešit vlastníci často udělají chyby, které jim následně zkomplikují další postup.

Nejčastěji se setkávám s tím, že:

• čekají příliš dlouho, než začnou problém řešit,
• neověří si obsah stanov,
• spoléhají pouze na ústní komunikaci,
• domnívají se, že většina vlastníků může rozhodnout bez dodržení zákonného postupu,
• podniknou další kroky bez právního posouzení.

Ve většině případů lze těmto komplikacím předejít, pokud se problém začne řešit včas.

Mýtus: Když výbor nekomunikuje, můžeme si dělat, co chceme

To je jeden z nejčastějších omylů.

Ani dlouhodobá nečinnost výboru neznamená, že lze bez dalšího obejít zákon nebo stanovy SVJ.

Naopak právě v těchto situacích je důležité dodržet správný postup. Jinak mohou být později zpochybněna i rozhodnutí přijatá v dobré víře.

Kdy je vhodné obrátit se na advokáta?

Ne každá neshoda mezi vlastníky a výborem vyžaduje právní zastoupení. Pokud se však problémy opakují, výbor dlouhodobě nekomunikuje nebo neplní své povinnosti a situace začíná negativně ovlivňovat správu domu, je vhodné nechat ji odborně posoudit ještě před podniknutím dalších kroků. Včasná konzultace bývá zpravidla jednodušší, rychlejší a levnější než následné řešení soudního sporu.

Shrnutí

Nefunkční výbor neznamená, že vlastníci nemají žádná práva. Český právní řád jim poskytuje několik nástrojů, jak se domáhat nápravy. Důležité je ale zvolit správný postup a nenechat problémy bez povšimnutí několik let.

Čím dříve se začne situace řešit, tím větší je šance předejít zbytečným sporům, finančním ztrátám i dalším komplikacím při správě domu.

Nejčastější dotazy

Co dělat, když výbor SVJ neodpovídá na e-maily?

Pokud výbor dlouhodobě nereaguje ani na opakované a řádně doručené výzvy, je vhodné zvážit další právní postup. Záleží však na tom, čeho se vaše žádost týká a jaké povinnosti má výbor v dané situaci.

Musí výbor svolávat shromáždění?

Ano. Podle § 1207 občanského zákoníku má statutární orgán svolat shromáždění tak, aby se konalo nejméně jednou ročně. Stanovy mohou upravovat další podrobnosti, například způsob svolání, lhůty nebo doručování pozvánek.

Mohou vlastníci odvolat výbor?

Ano. O odvolání členů výboru rozhoduje shromáždění. Je však nutné dodržet zákonný postup i pravidla obsažená ve stanovách.

Co bude v dalším článku?

V navazujícím článku vysvětluji podrobně, kdy mohou vlastníci požadovat svolání shromáždění a za jakých podmínek jej mohou svolat sami.

→ Jak svolat shromáždění SVJ, když výbor nefunguje?