Praktický průvodce podle § 1207 občanského zákoníku. Zjistěte, kdy mohou vlastníci požadovat svolání shromáždění, jak správně postupovat a jakých chyb se vyvarovat.

Ve vašem domě se už několik let nekonalo shromáždění? Taková situace není jen nepříjemná. Může znamenat, že vlastníci dlouhodobě nemohou rozhodovat o hospodaření domu, opravách ani o změně samotného výboru.

Podobné situace nejsou výjimečné. Mnoho vlastníků jednotek se domnívá, že pokud statutární orgán neplní své povinnosti, nezbývá jim než čekat nebo se obrátit na soud.

Ve skutečnosti občanský zákoník nabízí řešení. Za určitých podmínek mohou vlastníci převzít iniciativu a shromáždění svolat sami.

Jaké podmínky musí být splněny? Jak správně postupovat? A na co si dát pozor, aby přijatá usnesení nebyla později zpochybněna?

Shromáždění je nejvyšším orgánem SVJ

Bez rozhodnutí shromáždění nelze v mnoha případech přijmout zásadní rozhodnutí o správě domu a pozemku.

Shromáždění vlastníků představuje nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek. Právě zde vlastníci rozhodují o nejdůležitějších otázkách týkajících se fungování SVJ.

Na programu bývá například:

• schválení účetní závěrky,
• schválení rozpočtu,
• stanovení výše příspěvků na správu domu,
• plán oprav,
• volba nebo odvolání členů výboru,
• změna stanov,
• rozhodování o významných investicích.

Podle § 1207 občanského zákoníku svolává statutární orgán shromáždění tak, aby se konalo nejméně jednou ročně. Stejné ustanovení zároveň upravuje postup, kdy o svolání požádá kvalifikovaná skupina vlastníků jednotek.

Nejde přitom o pouhou formalitu. Pravidelné konání shromáždění představuje jeden ze základních kontrolních mechanismů fungování SVJ.

⚖️ Z advokátní praxe

V jednom z případů, které aktuálně řeším, se shromáždění nekonalo několik let. Výbor nereagoval na opakované výzvy vlastníků a současně nevracel přeplatky z vyúčtování. Poté, co jsme jménem skupiny vlastníků připravili žádost podle § 1207 občanského zákoníku, začali vlastníci poprvé aktivně využívat svá zákonná práva. V době psaní tohoto článku čekáme na reakci výboru.

Ne každá situace skončí tím, že vlastníci budou muset shromáždění svolat sami. Často už samotná žádost podle § 1207 občanského zákoníku vede k tomu, že výbor začne svou povinnost plnit. Vždy však záleží na konkrétních okolnostech případu.

Co upravuje zákon a co stanovy?

To je jedna z nejčastějších nejasností.

Občanský zákoník stanoví základní pravidla fungování společenství vlastníků. Současně však předpokládá, že stanovy upraví mimo jiné způsob svolávání, jednání a usnášení shromáždění.

V praxi je proto vždy nutné posoudit dvě věci:

• co stanoví občanský zákoník,
• co stanoví konkrétní stanovy vašeho SVJ.

Stanovy obvykle upravují například:

• kdo shromáždění svolává,
• jakým způsobem se doručuje pozvánka,
• jaká je lhůta pro její rozeslání,
• jaké náležitosti musí pozvánka obsahovat,
• způsob hlasování.

Při přípravě žádosti i případném svolání shromáždění vlastníky je proto nezbytné dodržet nejen zákon, ale také stanovy.

Kdy už nejde jen o nečinnost výboru?

Občas se stane, že výbor svolá shromáždění o několik týdnů později, než bylo plánováno. To samo o sobě ještě nemusí znamenat porušení zákona.

Varovným signálem bývá až situace, kdy se začnou kumulovat další problémy.

Například:

• několik let se nekonalo shromáždění,
• výbor neodpovídá na dotazy vlastníků,
• nejsou zveřejňovány účetní závěrky,
• vlastníci nemají informace o hospodaření,
• nejsou obsazeny orgány SVJ,
• údaje ve veřejném rejstříku neodpovídají skutečnosti,
• výbor fakticky nevykonává správu domu.

V takové situaci již mohou být splněny podmínky pro postup podle § 1207 občanského zákoníku.

Kdy mohou vlastníci požadovat svolání shromáždění?

Občanský zákoník dává tuto možnost vlastníkům, kteří disponují více než jednou čtvrtinou všech hlasů, přičemž musí jít alespoň o dva vlastníky.

Nejde tedy o právo jednotlivce.

Podmínkou je dosažení zákonem stanoveného počtu hlasů. Pokud je tato podmínka splněna, vzniká statutárnímu orgánu povinnost shromáždění svolat.

Z praktického hlediska doporučuji, aby žádost obsahovala zejména:

• označení SVJ,
• identifikaci vlastníků,
• údaj o počtu hlasů,
• odkaz na § 1207 občanského zákoníku,
• návrh programu shromáždění,
• podpisy vlastníků,
• případné plné moci.

Současně je vhodné mít připravené podklady ke všem navrhovaným bodům programu.

Co když výbor žádost ignoruje?

Právě s touto situací občanský zákoník výslovně počítá.

Pokud statutární orgán shromáždění nesvolá, mohou jej za splnění podmínek uvedených v § 1207 občanského zákoníku svolat samotní vlastníci.

Nestačí však pouze přesvědčení, že výbor nefunguje. Nejprve musí být splněny všechny zákonné podmínky pro takový postup.

Ani poté však vlastníci nemohou postupovat libovolně.

Musí dodržet stejná pravidla, která by musel dodržet statutární orgán, zejména:

• ustanovení stanov,
• způsob doručení pozvánky,
• zákonné a stanovené lhůty,
• obsah programu,
• pravidla hlasování.

Právě v této fázi vzniká v praxi nejvíce chyb.

Nejčastější chyby vlastníků

Chybně spočítané hlasy

Nestačí spočítat počet vlastníků. Rozhodující jsou hlasovací podíly podle občanského zákoníku a stanov.

Neaktuální seznam vlastníků

Mezitím mohl být některý byt převeden na nového vlastníka. Hlas původního vlastníka se již nezapočítává.

Chybné plné moci

Plná moc musí opravňovat zmocněnce k účasti na shromáždění a hlasování za vlastníka.

Nedostatečně určitý program

Nestačí uvést bod „Různé“. Pokud má dojít například k volbě členů výboru nebo přijetí významných usnesení, měly by být jednotlivé body programu jasně a konkrétně označeny.

Porušení stanov

Velmi častou chybou je nedodržení lhůty pro rozeslání pozvánek nebo způsobu jejich doručení. Přitom právě tyto otázky bývají upraveny přímo ve stanovách.

Praktický postup krok za krokem

Pokud výbor dlouhodobě neplní své povinnosti, doporučuji následující postup:

1. Zkontrolujte stanovy SVJ.
2. Ověřte aktuální seznam vlastníků jednotek.
3. Přepočítejte hlasovací podíly.
4. Připravte žádost podle § 1207 občanského zákoníku.
5. Připojte podpisovou listinu a případné plné moci.
6. Doručte žádost statutárnímu orgánu prokazatelným způsobem.
7. Vyčkejte, zda statutární orgán shromáždění svolá.
8. Pokud tak neučiní a jsou splněny zákonné podmínky, připravte svolání shromáždění vlastníky.

Shrnutí

Pokud si nejste jisti, zda lze situaci ve vašem SVJ již považovat za nečinnost výboru, doporučuji nejprve přečíst článek „Výbor SVJ nefunguje? Co dělat, když výbor nekomunikuje nebo neplní své povinnosti“, kde vysvětluji, jak takovou situaci rozpoznat a jaké mají vlastníci možnosti.

Jestliže výbor SVJ dlouhodobě neplní své povinnosti, nejsou vlastníci bezmocní. Občanský zákoník jim umožňuje požadovat svolání shromáždění a za splnění zákonných podmínek jej následně svolat i vlastními silami.

Úspěch však závisí nejen na dostatečném počtu hlasů, ale především na správném dodržení zákona a stanov. Právě formální chyby bývají nejčastějším důvodem, proč jsou následně přijatá usnesení zpochybňována.

Nejčastější dotazy

Kolik hlasů potřebuji ke svolání shromáždění?

Více než jednu čtvrtinu všech hlasů ve společenství, přičemž musí jít alespoň o dva vlastníky.

Musí výbor žádosti vyhovět?

Pokud jsou splněny podmínky stanovené § 1207 občanského zákoníku, ano.

Může jeden vlastník svolat shromáždění sám?

Ne. Zákon vyžaduje alespoň dva vlastníky disponující více než jednou čtvrtinou všech hlasů.

Co když výbor nereaguje?

Pokud statutární orgán ani přes řádně uplatněnou žádost shromáždění nesvolá a jsou splněny podmínky § 1207 občanského zákoníku, mohou jej svolat samotní vlastníci při dodržení zákona i stanov.

Potřebujete pomoci se svoláním shromáždění SVJ?

Každé SVJ má jiné stanovy i jinou historii fungování. Proto nelze doporučit jeden univerzální postup.

Pokud si nejste jisti, zda lze postup výboru již považovat za nečinnost, doporučuji nejprve přečíst článek „Výbor SVJ nefunguje? Co dělat, když výbor nekomunikuje nebo neplní své povinnosti“, kde vysvětluji, jak takovou situaci rozpoznat a jaké možnosti mají vlastníci jednotek.

Správně zvolený postup může předejít sporům o platnost přijatých usnesení.