Situace, kdy nájemce po skončení nájemní smlouvy odmítá opustit byt či dům, představuje pro řadu pronajímatelů značný problém. Bez aktivního zásahu soudu totiž nemají legální možnost, jak se znovu ujmout své nemovitosti. A právě soudní řízení o vyklizení může být časově náročné – v praxi se často vleče celé měsíce, někdy i roky.

Mnoho vlastníků, kteří by jinak byli ochotni nemovitost pronajmout (například do doby, než ji prodají nebo předají dětem), raději zvolí cestu nejmenšího rizika – a byt zůstane nevyužitý. Výnos z nájmu pro ně jednoduše není dostatečnou motivací ve srovnání s potenciálním rizikem, že se své nemovitosti nebudou moci domoci zpět včas.

Právě kvůli těmto situacím byla přijata nová právní úprava, která vstoupila v účinnost 1. ledna 2026. Ta zavádí do občanského soudního řádu nový procesní nástroj – rozkaz k vyklizení podle § 175a o. s. ř., který má umožnit rychlejší a jednodušší rozhodnutí v typových případech neoprávněného setrvávání v bytě po skončení nájmu.

V následujícím článku se podíváme, jak tento nový institut funguje, kdy jej lze využít, jaké podmínky musí být splněny – a kdy soud rozkaz naopak vydat nemůže.

Co je rozkaz k vyklizení a jaký má smysl

Rozkaz k vyklizení představuje nový typ rozkazního řízení, jehož cílem je zjednodušit a zefektivnit proces vystěhování bývalých nájemníků, kteří po skončení nájemního vztahu nadále užívají byt nebo dům bez právního důvodu a bezplatně.

Jde o řízení inspirované již existujícími rozkazními řízeními v občanském soudním řádu, s tím rozdílem, že se netýká peněžitého plnění, ale nepeněžité povinnosti – vyklizení nemovité věci.

Na jaké případy se rozkaz k vyklizení vztahuje

Rozkazní řízení podle § 175a o. s. ř. je výslovně omezeno pouze na situace, kdy:

• mezi pronajímatelem a nájemcem existoval nájemní vztah,
• tento nájemní vztah platně skončil,
• bývalý nájemce odmítá nemovitost vyklidit.

Naopak jej nelze použít:

• u věcných práv,
• u jiných závazkových vztahů než nájmu,
• u podnájmu,
• ani pro dočasné vyklizení podle § 2260 až 2262 občanského zákoníku.

Kdy soud rozkaz k vyklizení vydat nemůže

Zákon výslovně stanoví situace, kdy rozkaz k vyklizení vydat nelze, a to zejména tehdy, pokud:

1. Pronajímatel nepřipojil k návrhu písemnou výzvu k vyklizení

Pronajímatel musí k návrhu (žalobě) přiložit písemnou výzvu k vyklizení, která byla žalovanému odeslána nejméně 14 dní před podáním návrhu k soudu (§ 175a odst. 2 písm. a) o. s. ř.).

2. Probíhá soudní řízení o oprávněnosti výpovědi z nájmu

Rozkaz nelze vydat, pokud již u soudu probíhá řízení:

• o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu, nebo
• o užívací právo nájemce k bytu nebo domu,

a to v zákonné lhůtě podle § 175a odst. 2 písm. b) o. s. ř.

📌 Jinými slovy:

Pokud bývalý nájemce podal žalobu na neplatnost výpovědi, soud nemůže rozhodnout rozkazem k vyklizení, dokud toto řízení není pravomocně skončeno.

Jak rozkaz k vyklizení funguje v praxi

Rozkaz k vyklizení může soud vydat bez nařízení jednání, a to na návrh pronajímatele, jsou-li splněny zákonné podmínky.

Základní podmínky jsou tři:

• Nájemní vztah platně skončil

– například uplynutím doby, dohodou nebo platnou výpovědí.

• Pronajímatel vyzval nájemce k vyklizení alespoň 14 dní předem
  – výzva musí být písemná a odeslaná na adresu pro doručování, případně na poslední známou adresu.

• Pronajímatel doloží vlastnictví nemovitosti

– typicky výpisem z katastru nemovitostí.

Co je třeba k návrhu přiložit

Návrh na vydání rozkazu k vyklizení se podává k okresnímu soudu, v jehož obvodu se nemovitost nachází.

K návrhu se přikládají pouze tyto listiny:

1. nájemní smlouva,
2. doklad o skončení nájmu (např. výpověď nebo dohoda),
3. písemná výzva k vyklizení odeslaná alespoň 14 dní před podáním návrhu,
4. doklad o vlastnictví nemovitosti.

Rozhodnutí soudu a obrana nájemce

Pokud soud dospěje k závěru, že jsou splněny zákonné podmínky, vydá rozkaz k vyklizení, kterým uloží nájemci povinnost:

• vyklidit nemovitost do 15 dnů od doručení,
• nebo ve stejné lhůtě podat odpor.

Podání odporu

• nájemce má 15 dnů od doručení rozkazu,
• podáním odporu se rozkaz ruší a řízení pokračuje standardním způsobem.

Nepodání odporu

• rozhodnutí se stává pravomocným,
• pronajímatel může bez dalšího zahájit exekuci, včetně vyklizení prostřednictvím soudního exekutora.

📌 Důležité:

Náhradní doručení rozkazu k vyklizení je vyloučeno, pokud se nedoručuje do datové schránky žalovaného.

Ochrana proti obstrukcím ze strany nájemce

Současně s rozkazem k vyklizení soud podle § 175a odst. 3 o. s. ř. zašle žalovanému také výzvu k vyjádření podle § 114b odst. 2 o. s. ř., a to s 30denní lhůtou.

Pokud se žalovaný nevyjádří:

• má se za to, že nárok pronajímatele uznává,
• soud může vydat rozsudek pro uznání,
• a to bez dalšího dokazování a bez jednání.

Cílem je zabránit zneužívání řízení k obstrukcím.

Závěr

Zavedení rozkazu k vyklizení podle § 175a o. s. ř. znamená zásadní krok vpřed v ochraně práv pronajímatelů. Tento nový právní nástroj by měl výrazně zrychlit a zjednodušit vyklizovací řízení, omezit situace, kdy nájemci zůstávají v bytech neoprávněně i dlouho po skončení nájmu, a posílit důvěru v nájemní vztahy jako takové.

Cílem úpravy je umožnit soudům rozhodovat v těchto případech v řádu týdnů, maximálně do šesti měsíců, což majitelům bytů a domů konečně dává reálnou šanci získat zpět svou nemovitost bez zbytečných průtahů.

Rozkaz k vyklizení tak nepředstavuje jen procesní novinku, ale praktický nástroj, který může pozitivně ovlivnit celý trh s nájemním bydlením v České republice.

Nová právní úprava vytváří předpoklady k tomu, aby soud rozhodl o vyklizení v řádu týdnů, nejpozději do šesti měsíců, a umožnila tak vlastníkům rychlejší návrat nemovitosti do jejich dispozice.

Potřebujete právní radu? Kontaktujte mě na e-mail:katerina.balatova@ak-kb.cz nebo zavolejte na tel. č.608 515 591.