Neplatiči patří mezi nejčastější problémy, se kterými se společenství vlastníků jednotek potýkají. Neuhrazené příspěvky na správu domu a pozemku nebo zálohy na služby však nepředstavují pouze finanční komplikaci pro chod domu. Mohou se stát i právním problémem pro samotné členy výboru.

Statutární orgán SVJ má povinnost spravovat majetek společenství s péčí řádného hospodáře. Pokud výbor dlouhodobě toleruje vznikající dluhy a nepřijímá kroky k jejich vymáhání, může se dostat do situace, kdy bude muset své jednání obhajovat před vlastníky jednotek. Jak tedy postupovat správně, rychle a současně právně bezpečně?

Kdy začít dluh vymáhat?

V praxi se často setkávám s názorem, že je vhodné počkat, až dluh dosáhne vyšší částky. Některé výbory nechtějí narušovat sousedské vztahy a dávají dlužníkům opakovaně další a další šance. Takový postup však může být rizikový.

Pozor na osobní odpovědnost členů výboru

Podle § 159 občanského zákoníku musíte jako člen voleného orgánu jednat s péčí řádného hospodáře. Pokud výbor dluhy dlouhodobě ignoruje nebo nechá pohledávku promlčet, odpovídají členové výboru za vzniklou škodu svým vlastním majetkem. Doporučujeme situaci řešit nejpozději při druhé neuhrazené platbě. Včasná reakce bývá zpravidla nejlevnějším a nejúčinnějším řešením.

Jak správně postupovat při vymáhání dluhu?

Úspěšné vymáhání pohledávek v SVJ vyžaduje systematický postup. Každý krok by měl být řádně zdokumentován, aby bylo možné v případě soudního sporu snadno prokázat existenci a výši dluhu.

1. Písemná upomínka

Prvním krokem by měla být písemná upomínka obsahující:

• identifikaci dlužníka,
• přesnou výši dluhu,
• specifikaci jednotlivých dlužných plateb,
• výzvu k úhradě ve stanovené lhůtě,
• upozornění na vznikající úroky z prodlení.

Upomínku doporučuji zaslat doporučeným dopisem, datovou schránkou nebo jiným prokazatelným způsobem.

2. Předžalobní výzva

Pokud dlužník nereaguje, následuje předžalobní výzva podle § 142a občanského soudního řádu.

Tento krok bývá často rozhodující. Dlužník získává jasný signál, že SVJ je připraveno svůj nárok vymáhat soudní cestou. Současně je upozorněn, že v případě soudního sporu může být povinen uhradit nejen samotný dluh, ale také úroky z prodlení a náklady právního zastoupení.

V řadě případů dochází k úhradě právě po doručení předžalobní výzvy.

3. Platební rozkaz

Nedojde-li k dobrovolné úhradě, následuje podání žaloby.

U běžných dluhů v SVJ bývá nejčastěji využíván elektronický platební rozkaz. Pokud jsou předloženy potřebné podklady, soud zpravidla rozhodne bez jednání a uloží dlužníkovi povinnost zaplatit:

• dlužnou částku,
• úroky z prodlení,
• náklady soudního řízení,
• náklady právního zastoupení.

4. Exekuce

Jestliže dlužník nesplní svou povinnost ani po vydání pravomocného rozhodnutí, lze přistoupit k exekuci.

Soudní exekutor má k dispozici širokou škálu nástrojů, například:

• přikázání pohledávky z bankovního účtu,
• srážky ze mzdy,
• postižení jiného majetku dlužníka,
• zřízení exekutorského zástavního práva k jednotce.

V krajních případech může dojít i k prodeji nemovitosti, avšak většina pohledávek bývá uspokojena již dříve.

Co když dlužník prodává byt?

Velmi důležitá situace nastává při převodu jednotky.

Před prodejem bytu má vlastník právo požádat SVJ o potvrzení o výši dluhů souvisejících se správou domu a pozemku a se službami. Toto potvrzení hraje zásadní roli při převodu jednotky.

Pokud výbor dluhy řádně vyčíslí, budou o nich účastníci převodu informováni a mohou je zohlednit například v kupní ceně.

Pokud však SVJ potvrzení nevystaví nebo v něm existující dluh neuvede, může si výrazně zkomplikovat následné vymáhání pohledávky.

Právě při převodech jednotek se často ukazuje, jak důležitá je pečlivá evidence pohledávek a správný postup statutárního orgánu.

Jaké nároky může SVJ po dlužníkovi požadovat?

SVJ obvykle nevymáhá pouze samotný dluh.

Vedle dlužné částky může požadovat také:

• zákonný úrok z prodlení,
• náklady spojené se soudním řízením,
• náklady právního zastoupení,
• případně další nároky vyplývající ze stanov nebo právních předpisů.

Celková částka, kterou nakonec dlužník zaplatí, tak bývá výrazně vyšší než původní nedoplatek.

Vymáhání dluhů bez emocí

Vymáhání dluhů v bytovém domě bývá citlivé. Členové výboru často váhají, protože dlužníka osobně znají a nechtějí zhoršovat sousedské vztahy.

Právě proto bývá vhodné svěřit vymáhání externímu advokátovi. Výbor tím dává jasně najevo, že nejde o osobní spor, ale o řádnou správu majetku všech vlastníků jednotek.

Současně získá jistotu, že celý proces proběhne v souladu se zákonem a že budou využity všechny dostupné prostředky k ochraně finančních zájmů SVJ.

Potřebujete pomoci s neplatičem v SVJ?

Zastupuji společenství vlastníků jednotek při vymáhání pohledávek, přípravě předžalobních výzev, soudních řízeních i exekucích.

Pokud se ve vašem domě objevil neplatič, nenechávejte dluh zbytečně narůstat. Včasné řešení bývá zpravidla nejrychlejší a nejlevnější cesta k úspěšnému vymožení pohledávky.

Kontaktujte mě a společně nastavíme postup odpovídající konkrétní situaci vašeho SVJ.