Dluh prodávajícího může po koupi dopadnout i na kupujícího

Kupujete byt a prodávající vás ujišťuje, že vůči společenství vlastníků nic nedluží. Je takové prohlášení dostatečné? Není. Při převodu jednotky mohou za zákonných podmínek přejít na kupujícího některé dluhy prodávajícího vůči SVJ. Proto nestačí prověřit pouze list vlastnictví a kupní smlouvu.

Základním dokumentem je potvrzení osoby odpovědné za správu domu podle § 1186 občanského zákoníku. Zpravidla jej vydává SVJ. Z potvrzení má být zřejmé, zda prodávající dluží na příspěvcích na správu domu, na službách nebo na zálohách na tato plnění. Pokud dluh existuje, musí být jeho výše ve smlouvách zohledněna dříve, než se kupní cena vyplatí prodávajícímu.

Které dluhy mohou přejít

Podle § 1186 odst. 2 občanského zákoníku přecházejí při převodu jednotky na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku, na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a na zálohách na tato plnění. Podmínkou je, že je nabyvatel měl a mohl zjistit.

Typicky může jít o neuhrazené měsíční předpisy, nedoplatek z vyúčtování služeb nebo jiný splatný dluh vůči SVJ, který spadá do zákonem vymezených skupin. Na kupujícího naopak nepřechází automaticky každý osobní dluh prodávajícího jen proto, že souvisí s bytem. Rozhodující je právní důvod dluhu a jeho vztah k osobě odpovědné za správu domu.

Je také potřeba odlišit dluh vlastníka vůči SVJ od úvěru, který si vzalo samotné SVJ například na opravu střechy. Úvěr SVJ není osobním dluhem prodávajícího. Kupující se však jako nový vlastník bude po převodu podílet na budoucích příspěvcích schválených na správu domu, z nichž může SVJ svůj úvěr splácet. Proto je vhodné vedle potvrzení o dluzích prověřit také hospodaření domu, přijaté úvěry a plánované opravy.

Rozhodující je, zda kupující dluh měl a mohl zjistit

Současné znění zákona nespojuje přechod dluhu pouze s tím, že dluh objektivně existuje. Kupující jej musí mít možnost zjistit. Právě proto zákon ukládá prodávajícímu, aby kupujícímu doložil potvrzení SVJ o existujících dluzích, případně o tom, že žádné takové dluhy nejsou.

Potvrzení může se souhlasem prodávajícího vydat SVJ také přímo kupujícímu. Pokud určitý dluh z potvrzení zjistit nelze nebo pokud SVJ potvrzení bez zbytečného odkladu nevydá, přestože o něj bylo požádáno, zákon stanoví domněnku, že kupující tento dluh zjistit nemohl.

Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 20. února 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, zdůraznil význam potvrzení i dalších informací, z nichž může být výše dluhu kupujícímu známa. Současně uvedl, že pokud si kupující potvrzení vůbec nevyžádá, může být posouzen tak, že si dluh zjistit měl a mohl. Spoléhat pouze na ústní ujištění prodávajícího je proto zbytečné riziko.

Potvrzení o bezdlužnosti není pouhá formalita

V praxi se používá označení potvrzení o bezdlužnosti. Důležitý však není název listiny, ale její obsah a datum. Potvrzení by mělo jednoznačně identifikovat jednotku a prodávajícího a uvádět konkrétní stav dluhů. Staré potvrzení nemusí zachytit částky, které se staly splatnými později.

Pokud potvrzení vykazuje dluh, neznamená to automaticky, že koupi nelze uskutečnit. Bezpečným řešením bývá uhradit odpovídající část kupní ceny přímo SVJ nebo ponechat dostatečnou část v úschově do doložení úhrady. Přesný mechanismus musí být shodně upraven v kupní smlouvě i ve smlouvě o úschově.

Pozor na vyúčtování, které bude vystaveno až po převodu

SVJ nemá při každém prodeji povinnost mimořádně vypořádat zaplacené příspěvky a zálohy. Pokud se byt převádí v průběhu roku, může být řádné vyúčtování služeb doručeno až po změně vlastníka. V době podpisu smlouvy proto ještě nemusí být známo, zda za příslušné období vznikne přeplatek nebo nedoplatek.

Kupní smlouva by měla upravit, jak si prodávající a kupující rozdělí případný později zjištěný přeplatek nebo nedoplatek vztahující se k době před předáním bytu. Jde o jejich vzájemné vypořádání. Samotná dohoda mezi nimi však nemůže bez dalšího měnit práva SVJ vůči osobě, kterou za dlužníka považuje zákon.

Co má kupující udělat před podpisem smlouvy

Vyžádat aktuální potvrzení: Ideálně co nejblíže podpisu smluv a výplatě kupní ceny.

Prověřit přesný obsah dluhu: Nestačí informace, že prodávající má vše vyřešeno. Je třeba znát částku, důvod a splatnost.

Zkontrolovat hospodaření domu: Potvrzení o dluzích neukáže všechny budoucí výdaje. Důležité jsou také úvěry SVJ, plánované opravy a schválené příspěvky.

Upravit úhradu ve smlouvách: Existující dluh lze zpravidla vypořádat přímo z kupní ceny, ale podmínky musí navazovat na úschovu.

Vyřešit budoucí vyúčtování: Smlouva má stanovit vzájemné vypořádání částek vztahujících se k době, kdy byt užíval prodávající.

Co když se dluh objeví až po koupi

Nejprve je potřeba zjistit, o jaký dluh jde, kdy vznikl, zda spadá pod § 1186 odst. 2 občanského zákoníku a zda jej kupující měl a mohl před převodem zjistit. Rozhodující může být potvrzení SVJ, kupní smlouva, účetní podklady i komunikace mezi stranami.

Pokud dluh na kupujícího přešel, prodávající za něj vůči SVJ ze zákona ručí. Kupní smlouva by však měla řešit také vztah mezi prodávajícím a kupujícím, zejména povinnost prodávajícího kupujícímu uhradit částku, kterou musel za jeho původní dluh zaplatit. Bez přesného smluvního ujednání může vzniknout další spor, tentokrát mezi stranami kupní smlouvy.

Praktické doporučení

Při koupi bytu nepovažuji potvrzení SVJ za přílohu, kterou lze dodat někdy později. Kontroluji je před podpisem a jeho obsah promítám do způsobu úhrady kupní ceny. Jedině tak lze zabránit tomu, aby kupující po převodu řešil dluh, který vznikl ještě za předchozího vlastníka.

Pokud potvrzení chybí, je neaktuální nebo nejasné, doporučuji výplatu kupní ceny nenastavovat tak, jako by žádné riziko neexistovalo. Jedna dodatečná kontrola je levnější než následné vymáhání mezi kupujícím, prodávajícím a SVJ.