„Kupní smlouva je připravená, můžete přijet podepsat.“

Většina lidí si v tu chvíli oddychne. Mají vybraný byt, domluvenou hypotéku a těší se na předání klíčů.

Právě v této fázi ale často vznikají nejdražší chyby celé transakce.

Kupní smlouva totiž není pouhá formalita. Je to dokument, podle kterého se budou posuzovat práva a povinnosti stran ještě mnoho let po převodu nemovitosti. Pokud je ve smlouvě chyba, nejasnost nebo chybí důležitá ochranná ustanovení, může kupující přijít o statisíce korun. V krajních případech dokonce o celou nemovitost.

Přitom většina problémů se dá odhalit ještě před podpisem.

„Smlouvu připravila realitka, tak bude v pořádku.“

To je jedna z nejčastějších představ kupujících.

Realitní kancelář však zpravidla nezastupuje kupujícího. Jejím cílem je především dokončení obchodu. Totéž platí pro smlouvy připravené prodávajícím, developerem nebo jejich právníkem.

Na první pohled může smlouva působit profesionálně. Má desítky stran, přílohy, razítka a odborné formulace. To ale samo o sobě neznamená, že dostatečně chrání právě Vás. Ve své praxi se pravidelně setkávám se smlouvami, které jsou formálně správně, ale současně obsahují ustanovení výrazně zvýhodňující jednu smluvní stranu.

1. Je skutečně jasné, co kupujete?

Možná to zní samozřejmě, ale první kontrola by měla směřovat právě sem.

Ve smlouvě musí být nemovitost jednoznačně identifikována podle údajů v katastru nemovitostí. U bytů je důležité zkontrolovat nejen samotnou jednotku, ale také podíl na společných částech domu a případně podíl na pozemku.

Není výjimkou, že kupující předpokládá, že součástí převodu je například parkovací stání, sklep nebo zahrada, ale ve smlouvě tato skutečnost není správně zachycena.

To, co není ve smlouvě, se velmi obtížně domáhá později.

2. Odpovídá kupní cena tomu, co bylo dohodnuto?

Kupní cena bývá uvedena správně téměř vždy.

Problém však často spočívá v tom, kdy a za jakých podmínek má být zaplacena.

Pokud kupující posílá několik milionů korun, měl by být přesně nastaven mechanismus úhrady. Ve většině případů doporučuji využití advokátní úschovy.

Nebezpečné bývají zejména situace, kdy je kupní cena uvolněna prodávajícímu příliš brzy nebo nejsou dostatečně ošetřeny podmínky pro její vrácení.

3. Nejsou na nemovitosti dluhy nebo právní vady?

Řada kupujících si zkontroluje fotografie a technický stav bytu, ale vůbec neřeší právní stav nemovitosti.

Přitom právě ten bývá rozhodující.

Před podpisem smlouvy je vhodné prověřit zejména:

• vlastnické právo prodávajícího,
• zástavní práva,
• exekuce,
• věcná břemena,
• předkupní práva,
• probíhající řízení zapsaná v katastru.

Některé vady jsou běžné a řešitelné. Jiné mohou zásadně ovlivnit hodnotu nemovitosti nebo možnost jejího financování hypotékou.

4. Co když se po koupi objeví vady?

Mnoho kupujících předpokládá, že pokud se po převodu objeví problém, mohou se jednoduše obrátit na prodávajícího.

Tak jednoduché to ale není.

Kupní smlouva by měla obsahovat dostatečně silná prohlášení prodávajícího o právním i faktickém stavu nemovitosti.

Právě tato ustanovení často rozhodují o tom, zda bude možné později úspěšně uplatňovat nároky z vad nebo náhradu škody.

Setkala jsem se například s případy, kdy kupující až po převodu zjistili:

• nelegální stavební úpravy,
• probíhající spory se sousedy,
• skryté technické vady,
• problémy s kolaudací,
• neexistující povolení stavebních úprav.

Čím lépe jsou tato rizika smluvně ošetřena, tím silnější je postavení kupujícího.

5. Je správně nastaveno předání nemovitosti?

Překvapivě mnoho sporů vzniká až po zápisu vlastnického práva.

Kupující je sice vlastníkem, ale nemovitost stále užívá prodávající.

Ve smlouvě by proto mělo být jasně stanoveno:

• kdy dojde k předání,
• v jakém stavu bude nemovitost předána,
• jak budou převedeny energie,
• jak budou vypořádány zálohy a služby,
• co se stane, pokud prodávající nemovitost včas nevyklidí.

Právě tyto zdánlivé detaily bývají zdrojem zbytečných konfliktů.

Největší omyl kupujících

Mnoho lidí se snaží ušetřit několik tisíc korun za právní kontrolu smlouvy při koupi nemovitosti za několik milionů korun.

Přitom kontrola kupní smlouvy obvykle stojí zlomek částky, kterou může způsobit jediná chyba.

Je to podobné, jako kdybyste si kupovali automobil za dva miliony korun a odmítli před koupí otevřít kapotu.

Přesto se u nemovitostí děje totéž dnes a denně.

Kdy doporučuji kontrolu kupní smlouvy

Právní kontrolu doporučuji zejména tehdy, pokud:

• kupujete první nemovitost,
• smlouvu připravovala druhá strana,
• kupujete byt od developera,
• součástí převodu jsou zástavy nebo věcná břemena,
• financujete koupi hypotékou,
• jedná se o vyšší kupní cenu.

Ve skutečnosti ale platí jednoduché pravidlo:

Pokud investujete několik milionů korun, měla by být právní kontrola samozřejmostí.

Potřebujete zkontrolovat kupní smlouvu?

Před podpisem kupní smlouvy Vám mohu prověřit celý převod nemovitosti, upozornit na riziková ustanovení a navrhnout konkrétní úpravy, které ochrání Vaše peníze i budoucí vlastnické právo.

Kontrola smlouvy často odhalí problémy, které nejsou na první pohled vidět, ale mohou mít zásadní dopad na bezpečnost celé transakce.

Protože kupní smlouva se podepisuje jeden den. Její důsledky však mohou trvat desítky let.