Kupující dnes běžně před koupí nemovitosti nahlédne do katastru nemovitostí a stáhne si list vlastnictví. Často má přitom pocit, že tímto krokem provedl základní právní prověrku nemovitosti a že má jistotu, kdo je vlastníkem a zda je vše v pořádku.

Z advokátní praxe ale vyplývá, že právě zde vzniká jedna z nejčastějších chyb při koupi nemovitosti. List vlastnictví je sice veřejný dokument, ale jeho správné vyhodnocení není vždy jednoduché.

Nejde jen o to, co je v něm uvedeno, ale především o to, jak jednotlivé zápisy interpretovat a jaký mají dopad na konkrétní transakci. Samotné „nahlédnutí do katastru“ proto zpravidla nestačí.

List vlastnictví obsahuje informace o vlastníkovi nemovitosti, jejím popisu a zejména o právních vztazích a omezeních, která se k ní vážou. Právě poslední uvedená část bývá z hlediska koupě nejdůležitější.

Kupující se často soustředí pouze na to, zda je prodávající skutečně vlastníkem. To je samozřejmě základní krok, ale sám o sobě nestačí.

Je potřeba posoudit také to, zda se jedná o výlučné vlastnictví, spoluvlastnictví nebo zda nejsou dispoziční práva vlastníka nějak omezena. V praxi se totiž objevují situace, kdy je k převodu potřeba souhlas další osoby nebo kdy prodávající nemůže s nemovitostí volně nakládat.

4 největší rizika, která musíte na LV zkontrolovat

1 zápisy o zástavních právech.

Většina nemovitostí je dnes zatížena hypotékou, což samo o sobě nepředstavuje problém. Riziko ale vzniká ve chvíli, kdy není správně nastaven postup jejího vypořádání. Kupující by měl vždy vědět, jak bude zástavní právo vymazáno, kdy dojde k uvolnění kupní ceny a jak bude probíhat součinnost banky. Pokud tyto otázky nejsou řešeny v návaznosti na kupní smlouvu a úschovu kupní ceny, může dojít ke zdržení převodu nebo ke komplikacím, které se následně řeší jen obtížně.

2  Věcná břemena

Představují práva třetích osob k nemovitosti. Může jít například o právo dožití, právo cesty nebo užívání části nemovitosti. Na první pohled může takový zápis působit formálně, jeho skutečný dopad ale závisí na konkrétním obsahu. Některá břemena jsou bez významnějšího vlivu na užívání nemovitosti, jiná mohou kupujícího výrazně omezit. Bez bližší analýzy nelze jejich význam správně posoudit.

3. Exekuce a nucené výkony rozhodnutí

Tyto skutečnosti mohou převod nemovitosti výrazně komplikovat, případně ho zcela znemožnit. V některých případech je sice možné transakci realizovat, ale pouze za předpokladu, že je celý postup právně správně nastaven.

4. Varovný signál: Plomba

 Ta znamená, že v katastru nemovitostí probíhá řízení o změně právních vztahů k nemovitosti. Může jít o převod, zástavní právo, exekuci nebo jiné právní jednání. Dokud není toto řízení ukončeno, není jisté, jaký bude výsledný stav. Kupující tak může jednat v situaci, kdy se právní stav nemovitosti právě mění, což představuje významné riziko.

Nejčastější chybou kupujících není to, že by neměli k dispozici informace, ale to, že je nedokáží správně vyhodnotit. List vlastnictví je potřeba vždy posuzovat v souvislosti s kupní smlouvou, způsobem financování a celkovým nastavením převodu.

Kontrole kupní smlouvy se věnuji také v samostatném článku, kde rozebírám nejčastější chyby, které kupující dělají před podpisem.

Při koupi nemovitosti se proto vyplatí postupovat systematicky. Nejprve prověřit právní stav nemovitosti, následně zkontrolovat návrh kupní smlouvy a nastavení úschovy kupní ceny a v případě financování hypotékou ověřit i podmínky banky. Právě nesoulad mezi těmito jednotlivými kroky bývá v praxi častým zdrojem problémů.

List vlastnictví je klíčovým podkladem pro posouzení právního stavu nemovitosti, ale sám o sobě nezaručuje bezpečný převod. Ten závisí na správném nastavení celé transakce a jednotlivých navazujících kroků.

Pokud se chystáte koupit nemovitost, je vhodné nechat si podklady zkontrolovat ještě před podpisem smlouvy. V této fázi je totiž možné většinu rizik odstranit nebo alespoň výrazně omezit. Ráda s vámi projdu konkrétní dokumentaci a upozorním vás na skutečnosti, které by jinak mohly zůstat přehlédnuty.