Představte si situaci, kdy najdete byt nebo dům, který přesně odpovídá vašim představám, dohodnete se s prodávajícím na ceně, podepíšete rezervační smlouvu a realitní kancelář vám následně pošle návrh kupní smlouvy. V této chvíli mnoho kupujících předpokládá, že jde už jen o formalitu, a smlouvu proto podepíší bez podrobnější kontroly.

Z advokátní praxe ale vyplývá opak. Právě kupní smlouva často obsahuje ustanovení, která mohou pro kupujícího představovat významná právní nebo finanční rizika, přičemž jde o dokument, který rozhoduje o tom, zda se kupující skutečně stane vlastníkem nemovitosti a za jakých podmínek. Ve většině případů klient přichází až ve chvíli, kdy se objeví problém, například když katastr řízení přeruší, banka čeká na zástavu nebo vyplacení kupní ceny neproběhne podle očekávání, a v tu chvíli už bývá prostor na opravy výrazně omezený.

Kupní smlouvy na nemovitosti jsou často připravovány realitní kanceláří nebo jednou ze smluvních stran a kupující přitom někdy předpokládá, že jde o standardní dokument, který není nutné detailně řešit. Problém je v tom, že každá transakce je jiná a smlouva by měla vždy odpovídat konkrétní situaci, způsobu financování, právnímu stavu nemovitosti i skutečné dohodě mezi stranami. V praxi se proto opakují situace, kdy jsou nejasně nastavené podmínky úhrady kupní ceny, úschova kupní ceny není dostatečně bezpečná, ve smlouvě jsou chyby v identifikaci nemovitosti nebo chybí ochrana kupujícího pro případ právních vad.

Kupní smlouva na nemovitost se řídí zejména ustanoveními § 2079 a násl. občanského zákoníku, kdy se prodávající zavazuje převést vlastnické právo k nemovitosti a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu, přičemž u nemovitostí vlastnictví nepřechází podpisem smlouvy, ale až vkladem do katastru nemovitostí podle § 1105 občanského zákoníku. To v praxi znamená, že smlouva musí správně upravovat nejen samotný převod, ale i postup při podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí a bezpečné vypořádání kupní ceny, protože právě tato fáze rozhoduje o tom, zda převod proběhne bez komplikací.

7 věcí, které by měl kupující zkontrolovat

1. Přesná identifikace nemovitosti

Kupní smlouva musí přesně identifikovat převáděnou nemovitost podle údajů v katastru nemovitostí, tedy zejména číslo jednotky, číslo parcely, číslo listu vlastnictví a katastrální území, protože jakákoli nepřesnost nebo chyba v těchto údajích může vést k přerušení řízení o vkladu do katastru nemovitostí nebo dokonce k zamítnutí návrhu.

2. Kupní cena a způsob její úhrady

Kupní smlouva by měla jednoznačně určit výši kupní ceny, způsob její úhrady a termíny jednotlivých plateb, přičemž je potřeba řešit i situaci, kdy je část ceny financována hypotečním úvěrem, protože nesprávně nastavené platební podmínky mohou způsobit zpoždění převodu nebo komplikace při čerpání hypotéky.

3. Advokátní nebo notářská úschova

Bezpečné vypořádání kupní ceny patří mezi nejdůležitější části celé transakce, protože kupní cena se obvykle skládá do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy a peníze jsou prodávajícímu vyplaceny až poté, co katastr nemovitostí zapíše nového vlastníka, což chrání kupujícího před situací, kdy by zaplatil, ale vlastnictví by na něj nepřešlo.

4. Právní vady nemovitosti

Kupující by měl vždy zkontrolovat právní stav nemovitosti v katastru nemovitostí, zejména zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena, exekuce nebo předkupní práva, protože tyto skutečnosti mohou významně ovlivnit hodnotu nemovitosti i možnosti jejího užívání.

5. Odpovědnost za vady nemovitosti

Při koupi nemovitosti je důležité řešit odpovědnost prodávajícího za vady podle § 2099 a násl. občanského zákoníku, přičemž zákon rozlišuje zjevné vady, které lze zjistit při běžné prohlídce, a skryté vady, které se projeví až později, například vlhkost ve zdivu, problémy s izolací, závady na rozvodech nebo konstrukční vady stavby, a pokud se taková vada objeví, může kupující požadovat odstranění vady, přiměřenou slevu z kupní ceny nebo v závažných případech i odstoupení od smlouvy, přičemž vadu je nutné oznámit bez zbytečného odkladu, nejpozději do pěti let od nabytí vlastnického práva.

6. Předání nemovitosti

Kupní smlouva by měla upravovat také způsob a podmínky předání nemovitosti, tedy zejména termín předání, stav měřidel energií a předávací protokol, protože právě nejasně nastavené předání bývá častým zdrojem sporů mezi kupujícím a prodávajícím.

7. Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Kupní smlouva by měla řešit také otázku, kdo podá návrh na vklad do katastru nemovitostí, protože teprve povolením vkladu se kupující stává vlastníkem, a pokud není tato otázka jasně upravena, může dojít ke zbytečnému zdržení celého převodu.

Jak postupovat, aby kupní smlouva neobsahovala rizika

Při koupi nemovitosti se vyplatí postupovat systematicky, tedy nejprve prověřit právní stav nemovitosti v katastru nemovitostí, následně pečlivě projít návrh kupní smlouvy a zkontrolovat nastavení úschovy kupní ceny, a pokud je koupě financována hypotékou, ověřit také podmínky banky, protože právě nesoulad mezi smlouvou a požadavky banky bývá častým problémem. Pokud si nejste jistí, co přesně se děje po podpisu kupní smlouvy a jak probíhá samotný převod vlastnictví, podrobně jsem celý proces vysvětlila v článku „Vklad do katastru nemovitostí: co se děje po podpisu kupní smlouvy“. V řadě případů se vyplatí nechat smlouvu před podpisem zkontrolovat advokátem, protože drobná chyba ve smlouvě může mít v praxi výrazně větší dopad než náklady na její kontrolu.

Kupní smlouva je klíčovým dokumentem při převodu nemovitosti a rozhoduje o tom, zda celý proces proběhne bezpečně. Před podpisem smlouvy je proto nutné zkontrolovat identifikaci nemovitosti, kupní cenu a způsob její úhrady, nastavení úschovy kupní ceny, právní vady nemovitosti, odpovědnost za vady, podmínky předání nemovitosti i postup při zápisu do katastru.

Pečlivá kontrola smlouvy výrazně snižuje riziko, že se převod zkomplikuje nebo zadrhne ve fázi řízení o vkladu do katastru nemovitostí, kdy už bývá prostor pro opravy omezený. Chcete mít jistotu, že kupní smlouva neobsahuje rizika a převod proběhne bez komplikací? Postarám se o kontrolu smlouvy, nastavení bezpečné úschovy i celý proces převodu tak, aby odpovídal vaší konkrétní situaci.Napište mi na katerina.balatova@ak-kb.cz nebo zavolejte na 608 515 591 a probereme váš konkrétní případ.