Rodiče často chtějí mít majetkové poměry v rodině včas uspořádané. Pokud vlastní byt nebo dům, stojí před zásadní otázkou: převést nemovitost na dítě už nyní, nebo si ji ponechat a upravit, kdo ji získá po jejich smrti?
Na první pohled může darování působit jako jednodušší řešení. Nemovitost se převede, rodiče mají splněno a děti se jednou nebudou muset o dům dělit. Jenže právě pocit, že je vše definitivně vyřešeno, může zakrýt největší riziko. Po darování už rodič není vlastníkem. Nemůže proto s nemovitostí volně nakládat a na její další osud nemá stejný vliv jako dříve.
Pokud rodič nemovitost stále potřebuje pro své bydlení, příjem nebo finanční jistotu, bývá zpravidla bezpečnější převod neuspěchat. Darování dává smysl především tehdy, když má dítě získat vlastnictví skutečně už nyní a rodič je připraven přijmout všechny důsledky tohoto rozhodnutí.
Při darování přechází vlastnictví nemovitosti na dítě již za života rodiče. U nemovitosti zapsané v katastru se dítě stane vlastníkem na základě povoleného vkladu.
Od této chvíle je to dítě, kdo může nemovitost prodat, darovat, zastavit nebo pronajmout. Nemovitosti se rovněž mohou dotknout jeho dluhy, exekuce nebo insolvence. Pokud dítě zemře, stane se nemovitost součástí jeho pozůstalosti a může přejít na osoby, které rodič za vlastní nástupce nikdy nezamýšlel.
Při dědění si naopak rodič ponechává vlastnictví až do smrti. Může nemovitost prodat, použít jako zajištění, pronajmout ji nebo své rozhodnutí o budoucím dědici změnit. Dědické právo vzniká až smrtí zůstavitele a nabytí dědictví následně potvrzuje soud v řízení o pozůstalosti.
Praktická otázka tedy nezní pouze: „Komu má nemovitost jednou připadnout?“
Zní především: „Potřebuji mít nemovitost nadále pod svou kontrolou?“
Darování nemovitosti není jen administrativní přepis v katastru. Je to okamžité a zásadně definitivní majetkové rozhodnutí.
Dar nelze požadovat zpět pouze proto, že se rodič později dostane do jiné životní situace, změní názor nebo se zhorší vztahy v rodině. Zákon sice umožňuje za stanovených podmínek odvolat dar pro nouzi nebo pro nevděk, nejde však o jednoduchou pojistku pro případ, že se převod ukáže jako nevýhodný.
Typickým problémem může být například tato situace:
Rodiče darují synovi dům a ponechají si v něm právo bydlení. Po několika letech potřebují dům prodat a přestěhovat se do menšího bytu blíže zdravotní péči. Protože už nejsou vlastníky, nemohou o prodeji rozhodnout sami. Potřebují součinnost syna a závisí na tom, zda bude ochoten výtěžek z prodeje použít podle jejich potřeb.
Dobře upravená služebnost bydlení může rodičům zajistit právo v nemovitosti dále žít. Nezachová jim však postavení vlastníka ani právo rozhodovat o ekonomické hodnotě nemovitosti.
Pokud přesto darování zvažujete, je potřeba ochranu rodičů řešit přímo v darovací smlouvě. Podrobněji se tomu věnuji v článku Jak darovat nemovitost dětem a bezpečně v ní zůstat bydlet.
Darování může být vhodné, pokud převod sleduje konkrétní současný účel a nejde jen o neurčitou snahu „mít to vyřešené“.
Může jít například o situaci, kdy dítě potřebuje nemovitost vlastnit, aby mohlo financovat její rozsáhlou rekonstrukci, bydlet v ní se svou rodinou nebo ji použít při řešení vlastního bydlení. Smysl může mít také tehdy, pokud rodič vlastní více nemovitostí, darovanou nemovitost pro svou další jistotu nepotřebuje a současně má promyšlené vypořádání ostatních dětí.
Ani v těchto případech by však rozhodnutí nemělo stát pouze na současných dobrých vztazích. Je třeba počítat také s variantou, že se dítě zadluží, rozvede, zemře dříve než rodič nebo bude chtít s nemovitostí nakládat jinak, než si rodina dnes představuje.
Nemovitost darovaná pouze dítěti se zpravidla nestane součástí jeho společného jmění manželů. To však neznamená, že rozvod nebo úmrtí dítěte nemohou situaci ovlivnit. Mohou vzniknout nároky spojené s investicemi ze společných prostředků a při úmrtí dítěte bude nemovitost součástí jeho pozůstalosti.
Darování proto dává smysl tehdy, pokud rodič dokáže přijmout i nepříznivý vývoj, nikoli pouze variantu, že vše zůstane v rodině tak, jak je dnes.
Ponechání nemovitosti ve vlastnictví rodiče bývá vhodnější zejména tehdy, pokud:
Ponechat nemovitost do dědictví neznamená ponechat vše náhodě. Rodič může upravit budoucí přechod majetku závětí nebo dědickou smlouvou.
Pokud rodič nemovitost nedaruje, měl by zvážit, zda odpovídá jeho představě zákonná dědická posloupnost.
Bez závěti nebo dědické smlouvy dědí v první dědické třídě děti a manžel nebo manželka, každý stejným dílem. Pokud je nemovitost součástí společného jmění manželů, nejprve se v rámci pozůstalostního řízení vypořádá společné jmění a teprve část připadající zemřelému vstupuje do pozůstalosti.
Závěť je jednostranné a odvolatelné pořízení pro případ smrti. Rodič ji může změnit, pokud se změní rodinné vztahy, majetek nebo potřeby jednotlivých dětí. Z praktického hlediska je nejbezpečnější závěť sepsaná notářským zápisem, protože se eviduje a snižuje se riziko, že se po smrti nenajde nebo bude zpochybněna pro nedodržení formy.
Dědická smlouva poskytuje budoucímu dědici vyšší míru jistoty, protože ji zůstavitel nemůže jednostranně odvolat jako závěť. Musí mít formu notářského zápisu a lze jí pořídit nejvýše o třech čtvrtinách pozůstalosti. Zbývající čtvrtinu lze řešit například závětí. Ani dědická smlouva však sama o sobě neznamená, že vlastník nesmí se svým majetkem za života nakládat.
Pro běžnou situaci, kdy chce rodič určit budoucího dědice, ale zachovat si možnost rozhodnutí změnit, bývá praktičtější závěť. Dědická smlouva má význam tam, kde má mít budoucí dědic silnější jistotu a obě strany vědomě přijímají menší flexibilitu.
Děti zůstavitele jsou nepominutelnými dědici. Nezletilému potomkovi musí připadnout alespoň tři čtvrtiny jeho zákonného dědického podílu, zletilému alespoň jedna čtvrtina. Povinný díl přitom zpravidla představuje peněžitý nárok, nikoli automatické právo na část konkrétní nemovitosti.
To je důležité zejména tehdy, pokud má nemovitost připadnout pouze jednomu dítěti a rodič nemá dostatek dalšího majetku pro vypořádání ostatních potomků. Ani správně sepsaná závěť nemusí zabránit tomu, že vybraný dědic bude muset povinné díly vyplatit.
U darování je riziko jiné. Darovaná nemovitost již zpravidla nebude součástí pozůstalosti. Zákon sice upravuje započtení některých bezplatných plnění na povinný nebo dědický podíl, ale započtení obvykle neznamená, že obdarované dítě musí dům vrátit nebo ostatní sourozence vyplatit z vlastních prostředků.
Příklad:
Otec, který je vdovec, daruje dům v hodnotě 8 milionů korun jednomu ze svých dvou synů. Po jeho smrti zůstanou pouze úspory ve výši 400 tisíc korun a dědí oba synové. Darovaný dům se do pozůstalosti automaticky nevrací. Pokud se dar na dědický podíl nezapočte, každý syn zdědí z úspor 200 tisíc korun. Jestliže se započtení provede, obdarovaný syn již z pozůstalosti zpravidla nic nezíská a druhý syn může obdržet celých 400 tisíc korun. Samotné započtení mu však nezaloží právo na polovinu domu ani na doplacení rozdílu jeho bratrem. Ovlivní pouze rozdělení majetku, který v pozůstalosti skutečně zůstal.
Pokud mají rodiče více dětí, nestačí proto sepsat pouze darovací smlouvu nebo jednoduchou závěť. Je potřeba propočítat, co po převodu zbude, jaká práva mohou mít ostatní potomci a zda zamýšlené řešení nevytvoří konflikt, který rodiče chtěli právě převodem odstranit.
Dar od rodiče dítěti je osvobozen od daně z příjmů. Stejně tak je od daně z příjmů osvobozeno nabytí dědictví nebo odkazu. Samostatná darovací ani dědická daň se dnes neplatí.
U osvobozeného příjmu vyššího než 5 milionů korun je však potřeba prověřit oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Osvobození od daně totiž samo o sobě neznamená, že nevznikne žádná administrativní povinnost.
Rozdíl se může projevit také při pozdějším prodeji nemovitosti dítětem. U nemovitosti nabyté děděním od příbuzného v přímé linii se může do časového testu pro osvobození příjmu z prodeje započítat také doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. U darování se doba vlastnictví dárce stejným způsobem automaticky nezapočítává. Pokud dítě plánuje nemovitost brzy prodat, může mít způsob nabytí reálný daňový dopad.
Při darování je dále třeba počítat s přípravou smlouvy, ověřením podpisů a návrhem na vklad do katastru. Při dědění vznikají náklady pozůstalostního řízení, přičemž odměna notáře jako soudního komisaře se odvíjí od hodnoty aktiv pozůstalosti a dalších okolností řízení.
Samotná snaha ušetřit na poplatcích proto není dobrým důvodem k převodu majetku za několik milionů korun.
Než nemovitost darujete nebo upravíte její budoucí dědění, odpovězte si na těchto pět otázek:
Pokud je skutečným cílem pouze určit budoucího vlastníka, není nutné převádět nemovitost již za života. Často postačí správně připravená závěť, případně dědická smlouva.
Sami si můžete předběžně ujasnit, zda chcete vlastnictví převést už nyní, jaký majetek si potřebujete ponechat a jak má být zohledněno více dětí. Můžete si také zkontrolovat list vlastnictví a připravit přehled nemovitostí, dluhů, investic a rodinných vztahů, které mohou rozhodnutí ovlivnit.
Pokud vám vyhovuje zákonná dědická posloupnost a v rodině nejsou zvláštní majetkové nebo osobní okolnosti, nemusíte pořizovat závěť jen proto, že ji mají jiní.
Právní pomoc je naopak vhodná, pokud má nemovitost připadnout pouze jednomu z více dětí, rodiče si chtějí zachovat bydlení, nemovitost je zatížena zástavním právem, dítě má dluhy nebo má převod navazovat na další rodinné vypořádání. Stejně tak není rozumné používat univerzální vzor darovací smlouvy, pokud jde o hlavní majetek rodičů.
V takové situaci nestačí posoudit pouze to, zda smlouvu přijme katastr. Je potřeba prověřit také důsledky pro bydlení rodičů, budoucí dědění, ostatní potomky a případný pozdější prodej.
Neexistuje řešení vhodné pro každou rodinu. Výchozí pravidlo je však poměrně jednoduché:
Pokud rodič nemovitost stále potřebuje a chce si zachovat možnost reagovat na budoucí změny, je bezpečnější ponechat si vlastnictví a upravit dědění.
Darování je vhodné tehdy, pokud má dítě nabýt vlastnictví už nyní, převod má konkrétní smysl a rodič má zajištěné bydlení i finanční rezervu také pro nepříznivý vývoj.
Rozhodnutí by nemělo vycházet jen z dnešních dobrých vztahů. Dobře zvolené řešení musí fungovat i tehdy, pokud se rodinné, zdravotní nebo majetkové poměry v příštích letech změní.
U nemovitosti, která tvoří podstatnou část rodinného majetku, je proto rozumné posoudit darovací smlouvu, služebnost a dědické uspořádání společně. Jedině tak lze zjistit, zda zamýšlený převod skutečně řeší problém nebo pouze vytváří nový.
T: + 420 608 515 591
E: katerina.balatova@ak-kb.cz
Evidenční číslo ČAK: 17730
IČO: 06406084
ID datové schránky: xkzubdw
Kancelář:
Americká 152/15
Praha 2 - Vinohrady
120 00