Prodej nemovitosti a podstatné náležitosti kupní smlouvy

30. 11. 2021

Při prodeji jakékoli nemovitosti, ať se jedná o byt, dům či pozemek, je nejdůležitějším právním dokumentem kupní smlouva. V tomto článku se zaměřím na podstatné náležitosti kupní smlouvy, jejímž předmětem je nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí (dále jen „nemovitost“).

Předně je třeba zdůraznit, že pokud je předmětem kupní smlouvy nemovitost, je zákonem požadována písemná forma kupní smlouvy. Nedodržení písemné formy způsobuje neplatnost. Musí být dodržena nejen forma kupní smlouvy, ale rovněž i obsahové náležitosti, a to identifikace smluvních stran, identifikace předmětu převodu, určení kupní ceny a podpisy účastníků.

Jednou z hlavních náležitostí kupní smlouvy je identifikace účastníků smluvních stran. Jaké konkrétní náležitosti jsou kladeny na identifikaci smluvních stran upravuje katastrální zákon, ze kterého plyne, že fyzická osoba musí být označena jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, není-li přiděleno, datem narození a právnická osoba musí být označena názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno.

Některá ze smluvních stran může být zastoupena na základě písemně udělené plné moci. V takovém případě je rovněž nutné nezapomenout na identifikaci zmocněné osoby, a to ve stejném rozsahu jako u každého účastníka smlouvy. Samotná plná moc musí být přílohou kupní smlouvy, přičemž podpis zmocnitele na plné moci musí být úředně ověřen.

U každého účastníka (fyzické osoby) kupní smlouvy, je třeba dát pozor na institut společného jmění manželů (dále jen „SJM“). Může se totiž stát, že převáděná nemovitost je ve společném jmění manželů, ale v katastru nemovitostí tato skutečnost není uvedena. V těchto případech by tak nedílnou součástí kupní smlouvy měl být i souhlas druhého manžela s převodem nemovitosti.

Před podpisem kupní smlouvy si pečlivě zkontrolujte, zda jsou ve smlouvě uvedeny všechny nacionále účastníků. Předejdete tím zbytečným průtahům, případně, samotnému zamítnutí návrhu na vklad.

Dalším a myslím si, že nejpodstatnějším bodem, je specifikace předmětu převodu. Tedy, převáděné nemovitosti. Asi nebude problém správně v souladu se zápisem na příslušném listu vlastnictví identifikovat například převáděnou zahradu, ale trochu se již asi zapotíte u převodu bytové jednotky. Velkou pozornost je třeba věnovat faktu, jakou právní úpravou se předmětná bytová jednotka řídí, zda zákonem o vlastnictví bytů nebo občanským zákoníkem. Oba uvedené zákony totiž pojem „jednotka“ definují odlišně. Zákon o vlastnictví bytů míní jednotkou pouze byt, občanský zákoník myslí jednotkou jak byt, tak podíl na společných částech domu. Pokud by se převáděný byt řídil právní úpravou obsaženou v zákoně o vlastnictví bytů, je nutné specifikovat i výši podílu na společných částech budovy a podílu na pozemcích. Ve druhém případě, tedy že úprava převáděné jednotky se řídí občanským zákoníkem, se tyto podíly uvádět nemusí a vlastnictví k těmto podílům přechází automaticky s převodem bytové jednotky. A ne zřídka se převádí s bytovou jednotkou i garáž, případně garážové stání, a to je pak správné celkové vymezení všech podílů správně „tak trochu jiná příhoda“.

Při převodu bytových jednotek je tedy jejich specifikace dosti náročná a je nutné ji věnovat značnou pozornost. V těchto případech doporučuji vyhledat odborníka, aby Vám s přípravou smlouvy pomohl. Předejdete tak nepříjemné situaci, a to sice, že katastr nemovitostí návrh na vklad zamítne a budete muset nejen upravit smlouvu, ale podat i nový návrh na vklad, což znamená, znovu uhradit správní poplatek ve výši 2.000 Kč. A to nechcete 😉.

V kupní smlouvě nesmí nikdy chybět stanovení výše kupní ceny nebo způsob, jakým bude kupní cena určena. Lze jen doporučit, z důvodu právní jistoty, stanovit kupní cenu konkrétní částkou. Smlouva by měla obsahovat i ustanovení o způsoby úhrady kupní ceny, kdy bude uhrazena, zda při podpisu kupní smlouvy nebo převzetí nemovitosti po provedeném vkladu vlastnického práva.

Pro účely právní jistoty obou účastníků smlouvy doporučuji skládat kupní cenu do úschovy (např. advokáta, notáře či banky). Podstatou úschovy se budu více zabývat ve svém dalším chystaném příspěvku, o jehož zveřejnění Vás budu informovat na svém FB profilu.

Na závěr je kupní smlouvu samozřejmě nutné podepsat, a to každým z účastníků. Vyhotovení kupní smlouvy, které bude předkládáno jako příloha k návrhu na vklad vlastnického práva, musí být opatřeno úředně ověřenými podpisy, prostřednictvím Czech Point, notáře nebo přímo v mojí advokátní kanceláři.

Tento příspěvek je obecným pojednáním nad danou problematikou, není zamýšlen jako odborný text ani jako právní poradenství. Příspěvek neřeší všechny možné otázky spojené s danou problematikou, je třeba rovněž zohlednit datum, kdy byl příspěvek sepsán, neboť právní úprava se mohla změnit. Pokud potřebujete právní službu či poradenství, obraťte se na advokáta, popřípadě na notáře.

Odesláním formuláře souhlasíte se zpracováním osobních údajů.

Mgr. Kateřina Boháčová Balatová

advokát

T: + 420 608 515 591
E: katerina.balatova@ak-kb.cz

Evidenční číslo ČAK: 17730
IČO: 06406084
ID datové schránky: xkzubdw

Kancelář:
Americká 152/15
Praha 2 - Vinohrady
120 00