Nový přístup SVJ v boji proti neplatičům: Přerušení poskytování služeb

17. 11. 2024

V poslední době se problém neplatičů v bytových domech stal závažným tématem pro mnohá společenství vlastníků jednotek (SVJ). Nové rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky přináší zásadní změny v přístupu k tomuto problému a nabízí SVJ nový nástroj, jak efektivněji čelit neplatičům.

SVJ je právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku (§ 1194 odst. 1 o. z.). Pod správu domu ve smyslu ustanovení § 1189 občanského zákoníku nelze zahrnout povinnost společenství vlastníků zajistit vlastníkovi jednotky plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

Podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, může SVJ nabízet majitelům bytů různé služby a rozhodovat, jaké služby bude poskytovat. Půjde zejména o dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávku vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu (viz. ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.). SVJ pak o schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky rozhoduje na shromáždění, do jehož působnosti toto rozhodnutí patří (srov. ustanovení § 1208 písm. d) o. z.). Nejvyšší soud konstatoval, že pokud SVJ nemusí podle zákona tyto služby poskytovat, může se taky rozhodnout, že nebude služby dávat těm, kteří za ně neplatí.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud ČR ve svém nedávném rozhodnutí (26 Cdo 3535/2022 ze dne 20.02.2024) potvrdil, že SVJ má možnost přerušit poskytování služeb vlastníku jednotky, který dlouhodobě neplatí příspěvky na správu domu a zálohy na služby. Tato možnost je však podmíněna několika faktory a vyžaduje pečlivé zvážení a dodržení zákonných postupů.

Podmínky pro přerušení služeb

Pro to, aby SVJ mohlo přistoupit k přerušení poskytování služeb, musí splnit tyto podmínky:

1. Rozhodnutí shromáždění: Rozhodnutí o přerušení služeb musí být přijato shromážděním

vlastníků jednotek, nikoliv výborem nebo předsedou SVJ.

2. Dlouhodobé neplacení: Vlastník jednotky musí být dlouhodobě v prodlení s platbami, minimálně několik měsíců. Toto opatření má zabránit unáhleným rozhodnutím v případech krátkodobého prodlení.

3. Konkrétní služby: Přerušení se týká pouze konkrétních služeb, za které vlastník neplatí. Nesmí být ohrožena bezpečnost a hygiena v domě, například přerušení dodávky studené vody není přípustné.

4. Zajištění ostatních obyvatel: Opatření nesmí narušit dodávky služeb pro ostatní obyvatele domu.

Pronajímatel vs. SVJ

Pokud by šlo o vztah pronajímatel a nájemník jednalo by se o zcela jinou situaci, neboť pronajímatel má ze zákona povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci má povinnost zajistit nájemci služby. Pronajímatel nemůže podmiňovat splnění své povinnosti zajistit nájemci služby plněním povinností nájemce, tedy nemůže ani v případě porušení platebních povinností nájemce oprávněně omezit či přerušit dodávku služeb. V případě, že nájemce neplní svou povinnost platit zálohy (a vyúčtování) na poskytování služeb, může pronajímatel tyto dlužné částky vymáhat a může případně dát nájemci výpověď z nájmu bytu pro hrubé či zvlášť závažné porušování jeho povinností.

Nové možnosti pro SVJ

Rozhodnutí Nejvyššího soudu tak otevírá SVJ nové možnosti, jak se bránit proti neplatičům a chránit finanční zájmy ostatních vlastníků. Přestože přerušení služeb není jednoduché rozhodnutí a mělo by být využíváno jako poslední možnost, představuje důležitý nástroj ve správě bytových domů.

Nejvyšší soud tak dává SVJ možnost účinněji řešit problémy s neplatiči, aniž by byla porušena práva ostatních obyvatel. Pro SVJ je důležité mít jasně definovaná pravidla a postupy v souladu s právními předpisy a rozhodnutími soudů.

Naše advokátní kancelář je připravena pomoci SVJ při přípravě těchto pravidel a při řešení případných sporů. Pokud máte zájem o další informace nebo potřebujete právní asistenci, neváhejte nás kontaktovat na e-mail: katerina.balatova@ak-kb.cz nebo zavolejte na tel. č. 608 515 591.

Mgr. Kateřina Boháčová Balatová

Tento příspěvek je obecným pojednáním nad danou problematikou, není zamýšlen jako odborný text ani jako právní poradenství. Příspěvek neřeší všechny možné otázky spojené s danou problematikou, je třeba rovněž zohlednit datum, kdy byl příspěvek sepsán, neboť právní úprava se mohla změnit. Pokud potřebujete právní službu či poradenství, obraťte se na advokáta, popřípadě na notáře.

Odesláním formuláře souhlasíte se zpracováním osobních údajů.

Mgr. Kateřina Boháčová Balatová

advokát

T: + 420 608 515 591
E: katerina.balatova@ak-kb.cz

Evidenční číslo ČAK: 17730
IČO: 06406084
ID datové schránky: xkzubdw

Kancelář:
Americká 152/15
Praha 2 - Vinohrady
120 00